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Asien Kurier  5/2015 vom 1. Mai 2015
Asien

Flexible Rundumservice-Büros werden immer populärer

Von Dr. Doreén Pick in Berlin

Gerade kleine und mittlere Unternehmen stehen vor der Herausforderung, die ersten Schritte in neuen Märkten mit halbwegs überschaubaren Kosten zu bestreiten. Langfristig bindende Mietverträge werden dabei eher als unnötiger Ballast empfunden. Gleichzeitig gilt auch in Asien eine feste Anschrift als unentbehrlicher Ausweis für geschäftliche Seriosität. Ein Ansatz, beiden Ansprüchen gerecht zu werden, ist die Nutzung sogenannter serviced offices.

Serviced Office Voll ausgestattetes Kurzzeit-Büro in Singapur.
Foto: ServCorp

Hierunter werden voll ausgestattete Büroräume verstanden, die für kürzere Zeiträume, teils gar auf Tagesbasis gebucht und in Beschlag genommen werden können. Dass die Arbeitsräume mit unverzichtbaren Errungenschaften wie WLAN ausgerüstet sind, versteht sich von selbst. Überraschend ist, dass zu serviced offices meist auch Zusatzleistungen wie eine Küche oder die Möglichkeit zur Anmietung von Empfangs- und Konferenzräumen gehören.

Auch in Asien hat sich in den letzten Jahren ein Kurzzeit-Büromarkt herausgebildet. Speziell in vielen asiatischen Metropolen ist das nicht nur ein kostengünstiger Weg, ein Büro zu mieten, sondern vielfach auch der einzige, um überhaupt an adäquate Büroflächen in Zentrumlage zu kommen. Wie attraktiv der Markt augenscheinlich ist, zeigt sich daran, dass die Branche in Asien von globalen Anbietern dominiert wird.

Für die größte Volkswirtschaft des Kontinents nicht verwunderlich, ist das größte Angebot von derartigen Büroräumen in der VR China anzutreffen. In zwölf Städten sind insgesamt mehr als 135 Office-Center anzutreffen. Die Wachstumsraten sind zweistellig � von 2012 auf 2013 etwa ist die Anzahl der Büroräume um 25 % gewachsen. Allein in Shanghai existierten in diesem Jahr 66 verschiedene Komplexe für zeitlich maximal flexible Büroanmietungen.

Im innerasiatischen Länderranking folgen Indonesien, Philippinen, Südkorea, Taiwan und Thailand auf den nächsten Plätzen.

Hohe Auslastungen in Indien
Auch in Indien ist der Markt für serviced offices in den letzten Jahren kontinuierlich gewachsen und weist noch immer eine jährliche Steigerung von ca. 25 % auf. Auch wenn verlässliche Daten nicht zur Verfügung stehen, wird davon ausgegangen, dass Indien inzwischen der zweitgrößte Markt für Rundumservice-Büros in Asien ist.

Dazu tragen vor allem Investitionen internationaler Unternehmen bei, die ihre Aktivitäten vor Ort begleiten müssen und entsprechende Räumlichkeiten benötigen. Aber auch die wachsende Binnenwirtschaft und hier vor allem die agile IT-Industrie sowie der Trend zur Eröffnung neuer Forschungs- und Entwicklungszentren machen den Markt für Investoren und Vermieter attraktiv.

Auch für das laufende Jahr 2015 wird mit einem stabilen Zuwachs gerechnet. Speziell das Premium-Segment soll weiter zulegen. Das allgemeine Wachstum bedeutet aber nicht, dass alle Anbieter automatisch auf hohe Renditen hoffen können. Denn es bildet sich zunehmend ein Standardniveau heraus, bei dem sich die kleineren nationalen Anbieter den standardisierten Angeboten von Branchengrößen wie Regus, The Executive Centre und Servcorp anpassen müssen, um Mieter zu gewinnen. Dennoch ist der Markt auch für kleinere Anbieter interessant.

Viele indische Unternehmen sind davon abgekommen, Büroräume zu mieten und selbst auszustatten, sondern bevorzugen gleich vollausgestattete Varianten. Insbesondere in Gurgaon, Mumbai und Bangalore streben Firmen aus dem Bankensektor, der Beratung und der IT eine höhere Flexibilität und Geschwindigkeit für ihre Geschäfte an. Rundumservices in den Bürotürmen werden daher dankbar genutzt.

Infolgedessen ist die Auslastung der verfügbaren Angebote hoch: Mumbai weist eine Leerstandsrate von etwa 15 % auf, Bangalore von 12 %; die niedrigsten Leerstände sind mit 9 % in der IT-Hochburg Hyderabad anzutreffen. Deutlich höher sind die Vacancy-Quoten z.B. in Kolkata (ca. 35 %) und in Neu-Delhi (ca. 25 %). Für die nächsten Jahre wird mit einer weiter steigender Nachfrage gerechnet, verglichen mit anderen � vor allem südostasiatischen Ländern � werden die Mieter jedoch auch weiterhin ein große Auswahl zu günstigeren Preisen haben.

Voll ausgestattetes Kurzzeit-Büro in Singapur.
Foto: ServCorp

Steigende Preise in Jakarta
Indonesiens Hauptstadt ächzt nicht nur unter chronisch verstopften Verkehrswegen, auch der Büromarkt ist für Mieter angespannt. Belegungsraten von bis zu 95% sind in Jakarta keine Seltenheit. Vor allem Start-ups nutzen kurzfristige Anmietungen, um Kapital nicht unnötig lang zu binden. Ost-Jakarta hat die höchsten Belegungsraten mit um die 98%, während man in Nord-Jakarta mit einer Belegung um die 86 % noch gute Büros finden kann. Im Durchschnitt wird die Leerstandsrate für dieses und nächstes Jahr auf nur 15% geschätzt � leere Büros gibt es eigentlich nur in den Außenbezirken. Im Durchschnitt kosten Büros zwischen 300.000 bis 450.000 Indonesische Rupien pro m2 im Monat (etwa 21-32 Euro). Seit 2010 steigen die Preise kontinuierlich an.

Zwar sind zahlreiche Neubauprojekte in Planung bzw. werden in den nächsten Jahren fertiggestellt, so z. B. der Centennial Tower mit 100.000 m2 im Stadtteil Gatot Subroto. Eine deutliche Entspannung ist trotzdem nicht in Sicht. Im Golden Triangle Business District ist beispielsweise The Executive Centre ansässig. Aktuelle Schätzungen belaufen sich für Jakarta auf 17 Unternehmen, die serviced offices in 48 Bürokomplexen anbieten. Ein bekannter Anbieter ist Effist Suite Office mit zwei Centern im Süden Jakartas, der im Wettbewerb um die Mieter auch eine Business Lounge mit dem Namen "chillax" (chill & relax) anbietet. Weitere Anbieter sind CEO Suite mit fünf Bürokomplexen in Jakarta, der 2006 gegründete Vermieter Marquee Executive Office mit neun Grade A-Bürokomplexen, der kleinere Anbieter Meso mit verschiedenen Raumkonzepten für bis zu fünf Personen und Preisen ab 8,5 Millionen Indonesische Rupie pro Monat (Büros für 2-3 Personen) und Fortice mit Büros in Jakarta und Surabaya. Viele Anbieter, vor allem die kleineren, übernehmen auf Wunsch auch Behördengänge sowie Sekretariatsarbeiten und kümmern sich um Steuerangelegenheiten.

Keine Entlastung in Singapur
In der Global City Singapur ist es schon seit Jahren schwer, adäquate Büroräume zu finden. Die durchschnittliche Leerstandsrate liegt bei etwa 12%. Je Quadratfuß müssen Mieter aktuell im Durchschnitt 11-12 Singapur-Dollar pro Monat zahlen. Damit pendelt sich die Miete auf einem ähnlichen Niveau wie in den Vorjahren ein. Für die nächsten Jahre sind deutlich geringere Vacancy-Raten zu erwarten, da sich Singapur weiter als Dienstleistungszentrum positionieren will. Aber auch IT-Unternehmen waren in den letzten drei Monaten von 2014 bestrebt, neue Büroräumlichkeiten vor allem im Central Business District (CBD) zu finden.

In der Konsequenz sind vor allem Premium-Büros in der Region Raffles Place/New Downtown fast ausgebucht, die Belegungsrate betrug im ersten Quartal 2015 91,8 % und ist damit um 3,6% zum Vorjahreszeitraum gestiegen. Trotz der jüngsten Eröffnung der beiden Bürocenter CapitaGreen (mit Mietern wie Apple, BHP Billiton, Twitter) und South Beach in den letzten sechs Monaten wird erwartet, dass die Nachfrage noch nicht gedeckt ist. Zudem sorgten die neuen Bürocenter dafür, dass einige Unternehmen in diese neuen Räumlichkeiten umgezogen sind und für die nächsten Monate sind keine weiteren Eröffnungen von neuen Büroflächen abzusehen � erst 2016 werden neue, größere Bürokomplexe fertiggestellt (z. B. DUO Tower an der Rochor Road und Marina One an der Straits View). Was die weitere Entwicklung anbelangt, ist damit zu rechnen, dass durch die zahlreichen Umzüge von internationalen Mietern in neue Gebäude, andere Anbieter die Gelegenheit nutzen werden, ihre Fazilitäten umzubauen und deutlich upzugraden.

Flaschenhals Bangkok
In Thailand mit seinen rund 70 Millionen Einwohner sind eigentlich nur Bangkok und die nähere Umgebung für Vermieter und Mieter relevant. Im Falle von Bangkok gilt die alte Makler-Weisheit "Lage ist alles" im besonderen Maße. Dort werden knapp 4,6 Millionen m2 Büroflächen angeboten, in den nächsten Jahren sollen weitere 167.000 m2 hinzukommen. Vor allem in den Lagen, die sich nahe an MRT-Stationen (Bangkoks S-Bahn-System) befinden, sind die Belegungsraten der Büros mit über 90 % besonders hoch. Dies bedeutet andererseits, dass die Mieten in Lagen ohne einen direkten Zugang zum MRT-System erheblich günstiger sind.

Vielfach sind in den gefragten Lagen nur 5% leerstehende Büros zu finden. Die Auslastung ist dabei bei Langfristmieten und serviced offices ähnlich groß. Trotz der Unruhen und Proteste in den letzten anderthalb Jahren ist in Bangkok seit 2012 ein kontinuierlicher Anstieg der m2-Preise zu beobachten. Für nächstes Jahr wird in der Branche ein weiterer Anstieg auf 850 Baht (etwa 24,50 Euro) je m2 pro Monat für Grade A-Komplexe erwartet.

Grade B-Komplexe außerhalb des Central Business District (CBD), in der Region Silom, Sathorn, Rama IV, Ploenchit und Teile der Sukhumvit Road werden auf ca. die Hälfte taxiert, hier kann schon für 460 Baht der m2 gemietet werden. Speziell die Ratchadapisek Road hat in den letzten Quartalen große Aufmerksamkeit bei Mietern und Vermietern gewonnen, neue Bürokomplexe wie AIA Capital Tower, G Land Complex, The Stock Exchange of Thailand und das Unilever-Büro sind entstanden und dürften die Preise mittelfristig steigen lassen.

Typische serviced offices mit Fenster von Servcorp kosten für eine Belegung von 1-2 Personen zwischen 26.000 bis 45.000 Baht (etwa 750-1.300 Euro) im Monat. Die Büromieten von Regus für bis zu 3 Personen beginnen bei etwa 55.000 Baht und reichen bis zu 78.750 Baht pro Monat. Auch diese Preise gelten nur für die Miete und Basisleistungen wie Sicherheitsdienste und WLAN. Trotz der neuen Flächen erwarten Cushman & Wakefield auch für 2015/2016 einen weiteren Anstieg der Belegungsraten von zentralen Büroräumen. Getrieben wird dieser Boom vor allem durch die staatlichen Steueranreize für internationale Unternehmen, ihre internationalen Headquarters und Handelszentren nach Thailand zu verlegen. Trotz steigender Mieten wird Bangkok aber noch immer als der günstigste Mietmarkt in Südostasien bezeichnet. Dies könnte sich künftig ändern, da auch in Thailand zahlreiche Anbieter von Bürohäusern ältere Fazilitäten umbauen, um ihre Bestandsmieter zu binden und neue gewerbliche Mieter zu gewinnen.

Zentralisierung in Vietnam
Ähnlich wie in Thailand gibt es bis auf die zwei Metropolen Hanoi und Ho-Chi-Minh-City (HCMC) keine nennenswerten Büromärkte. Trotz der langen Jahre mit einem konstant hohen Wirtschaftswachstum von durchschnittlich 6,0 % pro Jahr, ist der Büromarkt in Vietnam noch verhältnismäßig übersichtlich. Interessant ist, dass dies die Vermieter aber nicht davon abhält, überdurchschnittliche Büromieten zu fordern. Zwar sind diese in den letzten Jahren seit 2012 gesunken, aber sie befinden sich immer noch auf einem hohen Niveau.

Für 2015 werden in Hanoi Preise von ca. 25 US$ für den m2 pro Monat erwartet, 2010 waren es teils noch 35 US$ auf den m2. Etwas anders sieht der Markt in HCMC aus: hier werden durchschnittlich 45 US$ je m2 pro Monat berechnet, aber auch hier kam es zu einem Rückgang im Vergleich zu 2010 als noch knapp 55 US$ zu berappen waren. Trotz der hohen Preise lag vor allem für die Grade A-Gebäude (d.h. zentrale Lage, große Büroflächen) die Belegungsrate bei knapp 92%. Insbesondere Gebäude, die in den letzten fünf Jahren fertig gestellt wurden, weisen hohe Belegungsraten auf. Demgegenüber sind Gebäude von 1999 und älter teils nur zu 80 % belegt. Aber auch für Grade B-Häuser sind die durchschnittlichen Mieten im letzten Jahr um 3-5% auf rund 20 US$ pro m2 angestiegen.

Auf dem vietnamesischen Markt sind vor allem die internationalen Anbieter wie Regus und InstantOffices aktiv. Aber auch zahlreiche kleinere Unternehmen vermieten serviced offices. Für 2015 lautet die Prognose, dass mit der Öffnung des vietnamesischen Marktes für 100%-Tochterunternehmen, Zugang zur Trans-Pacific Partnership (TPP) und die Free-trade Agreements mit der EU der lokale Büromarkt weiter belebt wird und Mieter mit höheren Preisen rechnen müssen.





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