Gute Renditen am asiatischen Immobilienmarkt erwartet

Gespräch mit John Stinson, Leiter des Immobilien-Investment-Geschäfts in Asien-Pazifik für die Immobilienmakler- und Beratungsgesellschaft DTZ.

Asien Kurier: Das Immobilien-Transaktionsgeschäft ist 2008 weltweit stark zurückgegangen – auch im asiatisch-pazifischen Raum. Wie ist derzeit die Lage?]

John Stinson: Die Immobilienpreise sind in der ganzen Region stark gefallen, weil die Mieten im letzten Quartal 2008 und am Anfang des Jahres unter Druck waren. Seit einigen Monaten hat sich der Rückgang der Mieten spürbar verlangsamt. Die aktuellen Transaktionen weisen darauf hin, dass in einigen Märkten eine Bodenbildung bei den Preisen stattfindet. Wir beobachten aktuell, dass in Japan, China, Australien und Südkorea das Interesse der Investoren zurückkehrt. Das Transaktionsvolumen in Asien-Pazifik ist seit Beginn des Jahres wieder kräftig gewachsen. Bereits im ersten Quartal 2009 hat es sich im Vergleich zum Vorquartal mehr als verdoppelt. Zur Jahreshälfte sind Immobilien im Wert von 11,2 Milliarden US-Dollar gehandelt worden. Bis Ende des Jahres werden sich auch die Büromärkte in Singapur und Hongkong beleben. Für Schwellenländer wie Indien, Malaysia, Taiwan und Vietnam werden sich Investoren erst wieder im nächsten Jahr zunehmend interessieren.

Asien Kurier: Für welche Art von Immobilien interessieren sich Investoren aktuell?

John Stinson: Im Moment suchen die meisten Investoren nach Core- und Core-Plus-Immobilien. Core-Immobilien sind Objekte, die sich in Top-Lagen befinden und technisch auf dem neuesten Stand sind. Hier ist das Vermietungsrisiko sehr gering. Core-Plus-Immobilien sind ebenfalls in guten Lagen, aber weniger gut ausgestattet, weswegen das Risiko, aber auch die Rendite für den Investor höher sind. Da die Preise stark nachgegeben haben, erreichen Investoren mit dieser Art von Immobilien Renditen, die sie noch vor zwei Jahren nur mit risikoreichen Value-Added-Immobilien erzielen konnten. Private Equity Fonds aus den USA und einige asiatische Investoren beginnen wieder mit der Suche nach opportunistischen Investments. Da das Vertrauen wieder zurückkehrt, steigt bei Investoren auch wieder der Risikoappetit. Derzeit sind qualitativ hochwertige Objekte zu guten Renditen am Markt, wie es für mehr als zehn Jahre nicht mehr der Fall war. Das feuert das Investoreninteresse an.

Asien Kurier: Welche Nutzungsarten sind denn gefragt?

John Stinson: Am stärksten werden Büroimmobilien in den Schlüsselmärkten Tokio, Seoul, Shanghai, Hongkong, Singapur, Sydney und Melbourne nachgefragt. Logistikimmobilien mit langen Mietverträgen sind in Südostasien, Japan, China und Australien ebenfalls sehr beliebt. Sehr großes Interesse besteht am Hotelmarkt. Meistens sind es sehr vermögende Privatleute, aber auch Immobilienfirmen und Hotelbetreiber. Das Hotelsegment bietet ein enormes Wachstumspotential bei den Immobilienpreisen, wenn der Einstiegszeitpunkt korrekt gewählt wird. Der Markeneinfluss ist dabei entscheidend. Daher ist es wichtig, dass der Hotelkettenbetreiber in der Region gut vertreten ist. Das trifft auf Hilton, Shangri-La, Intercontinental, Marriott, Mandarin Oriental, Ritz Carlton, Banyan Tree, Radisson, Sheraton und Conrad zu. Mit Ausnahme von kleineren Transaktionen haben Preiskorrekturen noch nicht stattgefunden. Die Hotels im mittleren Preissegment sind weniger von der weltweiten Finanzkrise betroffen.

Asien Kurier: Was ist mit Shopping-Centern?

John Stinson: Einzelhandelsimmobilien sind ebenfalls attraktiv, allerdings haben Investoren aus Übersee zu diesen Märkten kaum Zugang. Der Besitz von Einzelhandelsobjekten in Singapur ist beispielsweise in den Händen weniger Marktteilnehmer. Daher sind nur wenige Kaufgelegenheiten verfügbar. Einzelhandel existiert vor allem in großen Multifunktionskomplexen, die aus einer Einzelhandelsplattform mit angeschlossenem Büro- oder Hotelturm bestehen. Daher ist das Angebot für reine Einzelhandelsinvestoren sehr begrenzt.

Asien Kurier: Welche Renditeerwartungen haben Investoren an Immobilien in Asien-Pazifik?

John Stinson: Investoren erwarten Renditen von 400 bis 450 Basispunkten über der Verzinsung einer risikofreien Anlage für Core Immobilien. Im Fall von Core Plus Immobilien erwarten Investoren 500 bis 550 Basispunkte über der Verzinsung einer risikofreien Anlage.

Asien Kurier: Die Renditeerwartungen waren vor der internationalen Finanzkrise sicherlich niedriger als sie heute sind. Wo lagen sie vor Ausbruch der Krise?

John Stinson: Investoren erwarten heute in der Tat höhere Renditen. Vor der internationalen Finanzkrise hatten Investoren bei Core Immobilien noch Renditen von 100 bis 150 Basispunkten über dem Zins einer risikofreien Anlage erwartet. Bei Core Plus Immobilien waren es 150 bis 200 Basispunkte.

Asien Kurier: Was macht die asiatisch-pazifischen Märkte für Immobilieninvestoren aktuell wieder interessant?

John Stinson: Investoren haben aus der Finanzkrise gelernt. Sie investieren lieber direkt statt indirekt in Immobilien. Außerdem legen sie wert auf eine größere geographische Streuung. Davon profitiert auch die Region Asien-Pazifik. Eine DTZ-Studie Anfang des Jahres kam zu dem Ergebnis, dass globale Fonds deutlich besser abgeschnitten haben als Fonds, die auf einzelne Länder konzentriert waren. Derzeit werden Investoren vor allem von den Preiskorrekturen angelockt. Es gibt in einigen Märkten eine große Anzahl von Kaufgelegenheiten. Im Gegensatz zu europäischen Märkten wie Deutschland folgen Märkte in Asien-Pazifik tendenziell sehr schnell wirtschaftlichen Auf- und Abwärtstrends. Der Grund besteht in den relativ kurzen Mietlaufzeiten. Dies ist derzeit ein Vorteil für die asiatisch-pazifischen Märkte. Hinzu kommen Währungsvorteile, niedrige Zinsen, leichtere Finanzierung und relativ einfache Bedingungen an den Transaktionsmärkten.

Asien Kurier: In welchen Märkten sind denn derzeit die größten Preiskorrekturen zu beobachten?

John Stinson: In Singapur sind die Preise von Büroimmobilien um 40 Prozent gefallen und die Nettoanfangsrenditen sind seit Ausbruch der Krise von 3,5 Prozent auf 5,5 Prozent im Central Business District gestiegen. In Australien betrug der Preiseinbruch bei Büroimmobilien bis zu 40 Prozent. Die Nettoanfangsrenditen sind um 150 bis 200 Basispunkte gestiegen. Mit Hinblick auf Preiskorrekturen hat in den Märkten Singapur und Australien eine Bodenbildung eingesetzt.

Asien Kurier: Sind die Immobilienpreise in den anderen Ländern der Region deutlich weniger stark zurückgegangen?

John Stinson: Singapur und Australien führen die Rangliste der Preisnachlässe an. Es gibt auch noch andere Länder, in denen es nennenswerte Preiskorrekturen gab. In Seoul sind die Preise von Büroimmobilien um 30 Prozent zurückgegangen und die Nettoanfangsrenditen stiegen um 200 Basispunkte. In Shanghai und Beijing sind die Immobilienpreise um 25 Prozent zurückgegangen und die Nettoanfangsrenditen um 100 Basispunkte gestiegen. Der Preisrückgang in Hongkong und Japan betrug 20 Prozent, die Nettoanfangsrenditen stiegen um 100 Basispunkte in Hongkong sowie 50 bis 75 Basispunkte in Japan. Mit zehn Prozent fiel die Preiskorrektur in Taipei am geringsten aus. Hier stieg die Nettoanfangsrendite lediglich um 25 Basispunkte.

sien Kurier: Sie haben eingangs erwähnt, dass Schwellenländer wie Malaysia und Thailand erst 2010 wieder interessant werden. Woran liegt das und welche Nutzungsarten sind attraktiv?

John Stinson: Vor zwei Jahren haben internationale Investoren Malaysia, Thailand, Vietnam und Taiwan ins Visier genommen. Wie in Osteuropa wurden Investoren aufgrund höherer Renditeaussichten angelockt. Im Moment erhalten Investoren diese Renditen in entwickelten Märkten, aber werden wahrscheinlich 2010 nach Thailand, Malaysia, Taiwan und Vietnam zurückkehren. In Taiwan muss beachtet werden, dass es hier nur eine begrenzte Anzahl an verfügbaren Kaufgelegenheiten gibt. Während Investoren in Malaysia an allen Gewerbeimmobilien interessiert sind, sind sie in Thailand in erster Linie auf Hotel- und Wohnimmobilien in Ressortgebieten fokussiert.

Asien Kurier: Wie ist aktuell die Situation an den Vermietungsmärkten in Asien-Pazifik? Zeichnet sich eine Erholung ab?

John Stinson: Die starken Rückgänge der Mieten in der Region haben sich im ersten Quartal 2009 in einigen Märkten verlangsamt. Die Märkte scheinen sich zu stabilisieren. Es ist noch zu früh, um zu sagen, ob es sich dabei um eine nachhaltige Erholung handelt, aber die Mieten in Asien-Pazifik verringern sich mittlerweile deutlich weniger stark als bisher. Die Fundamentaldaten sprechen für die Märkte. Es existiert kein auffallendes Überangebot wie es in der Abschwungphase in den 1990er-Jahren der Fall war. Wir erwarten, dass ein Anstieg der Nachfrage auf die Mieten stabilisierend wirken wird.

Asien Kurier: Warum sind vor allem in Singapur die Büromieten stark eingebrochen.

John Stinson: Dazu haben insbesondere die Auswirkungen der Wirtschaftskrise auf den Finanzsektor geführt. Die Regierung in Singapur hat im Jahr 2006 zur Unterstützung des Wirtschaftswachstums begonnen, ein Finanzdienstleistungszentrum und einen Tourismus-Mittelpunkt zu schaffen. Es war geplant, dass die Bevölkerung bis 2008 von 3,3 auf 4,3 Millionen anwächst und bis 2010 rund 5,5 Millionen erreicht. Dieses Wachstum wollte die Regierung in erster Linie durch einen Anstieg der Einwanderungszahlen erreichen. Die Finanzdienstleistungszentrums-Politik beinhaltet eine Reduzierung der Unternehmens- und Vermögenssteuer. Durch eine neue Rechtssprechung wurde die Ansiedlung von Treuhänderfonds oder Unternehmen und das Listing an der Singapurer Börse SGX vereinfacht. Es wurden auch mehr Banklizenzen vergeben, um die Etablierung eines privaten Vermögensmanagementcenters zu unterstützen.

Tourismusinitiativen beinhalteten die Eröffnung des Terminals 3 am Changi Airport in Singapur, die Vergabe von zwei integrierten Ressort-Lizenzen, die die ersten Kasinos auf dem Inselstaat darstellen und den gesamten Hotelbestand um 6.500 Räume wachsen ließen. Beide regierungspolitischen Initiativen waren äußerst erfolgreich und die Inselbevölkerung erreichte bis 2008 rund 4,3 Millionen. Es gab einen rasanten Anstieg von Firmenumsiedlungen nach Singapur. Sowohl Standard Chartered als auch RBS haben Singapur zu ihren regionalen Hauptgeschäftsstellen gemacht.

Die Initiativen waren so erfolgreich, dass aufgrund der hohen Nachfrage und des niedrigen Angebots eine Angebotslücke bei neuen Büro- und Wohnflächen entstanden ist und sich zwischen 2006 und 2008 eine Blase bei Mieten und Preisen von Büros und Wohnungen gebildet hat. Diese Blase platzte 2008, weil die Flächennachfrage seitens der Finanzdienstleister einbrach. Vermieter reagierten schnell und reduzierten die Mieten – in manchen Fällen auf das Niveau von 2006. Beispielsweise fielen die Mieten in Battery Road um 50 Prozent. Die Immobilienwerte folgten im selben Tempo. Da der Finanzsektor aktuell wieder expandiert, verbessert sich die Lage am Büromarkt wieder spürbar.

Asien Kurier: Sie hatten eingangs bereits erwähnt, dass Investoren aktuell an China, Japan, Australien und Südkorea interessiert sind. Welche Städte stehen im Fokus?

John Stinson: Investoren interessieren sich derzeit vor allem für Metropolstädte: Tokio, Shanghai, Sydney, Melbourne und Seoul. In jüngster Zeit wächst das Interesse an Hongkong und Singapur.