Asien Kurier 5/2007 vom 1. November 2007

Singapur

Von Thomas Hundt (gtai)

Steigende Mieten bereiten dem Stadtstaat Singapur Sorgen. Firmen finden nur noch schwer Büroräume zu günstigen Konditionen. Banken und andere Finanzinstitute, die 2007 den Großteil der Nachfrage nach Büroimmobilien ausmachen, suchen bereits nach Alternativen. Galoppierende Immobilienpreise müssen auch Einzelhandel, Industrieunternehmen und Wohnungssuchende hinnehmen. Die Stadtplaner ergreifen inzwischen Gegenmaßnahmen, damit die Attraktivität des Standortes und der Wirtschaftsaufschwung nicht in Gefahr geraten.

Mit einem Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage im Immobiliensektor rechneten Experten im letzten Quartal 2007 erst in zwei bis drei Jahren. Dann werden neue Büro-, Industrie- und Wohngebäude fertiggestellt sein. Die Situation dürfte sich deshalb nur langsam entspannen. Um Engpässe auf dem Büromarkt zu verringern, bietet die Stadtplanungsbehörde "Urban Redevelopment Authority" (URA) für Firmen öffentliche Gebäude an, die kurzfristig in Büros umgewandelt werden können. Außerdem beschloss die Behörde, dass bestehende Bürogebäude bis Ende 2009 nicht für andere Verwendungszwecke umgebaut werden dürfen.

Dabei gehört der Löwenstadtstaat weltweit noch zu den günstigeren Metropolen. Mit einer durchschnittlichen Miete für "Premium"-Büroräume von 354 Euro je m2 im Jahr 2006 lag die Stadt gemäß einer Analyse der Immobilienberater Knight Frank weltweit auf Platz 24. In Hongkong mussten Mieter 1.424 Euro, in Tokio 1.100 Euro und Mumbai 589 Euro entrichten. Erstklassige Büros in Singapur kosteten dagegen ähnlich viel wie in Amsterdam (355 Euro) oder München (345 Euro). Im benachbarten Kuala Lumpur oder Jakarta waren die Jahresmieten für Büros dagegen wesentlich günstiger (92 bzw. 94 Euro je m2).

In diesem Jahr legten die Mieten und Immobilienwerte bisher regional vergleichsweise stark zu. Die Analysten von CB Richard Ellis haben festgestellt, dass die Metropole weltweit die fünft höchste Wachstumsrate bei den Büromietkosten in den ersten drei Jahresmonaten verzeichnete. Davor lagen noch Abu Dhabi, Neu-Delhi, Sofia und Edmonton. Im Juniquartal beschleunigten die Wachstumsraten in Singapur nochmals, errechnete eine weitere Beratungsfirma.

Die Bürogebäude in Singapurs besten Lagen waren im dritten Quartal zu 99 Prozent ausgelastet. Der Preisanstieg hält an. Angesichts der hohen Mietkosten in der Innenstadt, bestehen allerdings Alternativen. Firmen weichen auf Mietobjekte in den Randbezirken aus oder nehmen bei der Ausstattung Abstriche hin. Büros in der Qualitätsstufe B verzeichneten in der ersten Jahreshälfte 2007 einen Mietpreisanstieg von 43 Prozent. Eine weitere Option stellt der Immobilienkauf dar, weil die Finanzierungskosten teilweise unter denen für die Anmietung liegen können. Wer es sich leisten kann, baut schließlich selbst. Die Investmentbanken Lehman Brothers und Merrill Lynch beschreiten diesen Weg. Bebauungsflächen sind auf der Insel Singapur jedoch nur begrenzt verfügbar. Die Stadtplaner haben angesichts der starken Nachfrage einige neue Flächen freigegeben. Immobilienentwicklungsgesellschaften halten sich mit Grundstückskäufen noch zurück. Sie warten weitere Freigaben und Angebote ab. Neue Bauprojekte tragen zudem zu einer Entlastung der Märkte erst in zwei bis drei Jahren bei.

Ein Großprojekt wird 2010 und 2011 fertig gestellt sein. Dann öffnet das neue Marina Bay Financial Center seine Bürotürme. In der ersten Phase stellt es umgerechnet rund 99.000 m2 Flächen zur Verfügung. Davon hat die britische Bank Standard Chartered bereits knapp die Hälfte beziehungsweise 24 Büroetagen unter Vertrag genommen. 2011 soll der zweite Büroturm öffnen. Spekulationen bestimmen den Wohnungsmarkt in hohem Maße. Besitzer von hochwertigen Apartments in zentraler Lage setzen auf höhere Verkaufs- oder Mietpreise und halten ihre Angebote zurück. Weil in dezentralen Lagen im Laufe des Jahres 2007 neue Wohnungen gebaut wurden, können Wohnungssuchende gegebenenfalls ins Umland ausweichen. Unternehmen müssen künftig jedenfalls mit höheren Aufwendungen für Wohnen und steigenden Mietzuschüssen an ihre ausländischen Entsandten kalkulieren. Denn die Spekulationen auf höhere Preise dürften aufgehen, meinen Fachleute. Die Nachfrage nach Geschäftsgebäuden, Lagerhallen und Fabriken beflügeln drei Trends. Dienstleistungsfirmen, die ein Büro suchen, weichen zunehmend in günstigere Geschäftsparks mit gemischten Nutzungsmöglichkeiten aus. Transport- und Logistikfirmen profitieren vom allgemeinen Wirtschaftsboom und benötigen neue Flächen. Den steigenden Bedarf an Fabrikgebäuden machen internationale Konzerne aus, die zunehmend Aktivitäten nach Singapur verlagern.

Dabei suchen sie vornehmlich hochwertige Gebäude für Forschungs- und Entwicklungstätigkeiten. Alte Fabriken werden daher aufgewertet, um die anspruchsvollere Nachfrage bedienen zu können. Die Preise für Industriegebäude haben nach Angaben der Firma Knight Frank noch nicht die Spitzenniveaus der Jahre 1996 und 2000 erreicht. Die Experten erwarten für das Jahr 2007 aber eine Zunahme der Mietkosten um 20 bis 30 Prozent. Der Auslastungsgrad von Fabriken und Lagerhallen lag Mitte diesen Jahres bei ungefähr 90 Prozent.

Annähernd ausgebucht sind Einzelhandelsflächen. Der Auslastungsgrad kletterte im zweiten Quartal 2007 landesweit auf 93 Prozent. In der Haupteinkaufsstraße Orchard Road sind lediglich 5 Prozent der Geschäfte frei. Größere Neuprojekte kommen auf mittlere Sicht nicht auf den Markt. Einige Kaufhäuser und Shopping Center werden umfassend renoviert. Singapur bereitet sich auf zahlungskräftigere Konsumenten vor.

Die Einkommen steigen, die Beschäftigung und Zahl der Touristenankünfte erreichen Rekordwerte. Höhepunkt der kommenden Verkaufssaison dürfte am 28. September 2008 das erste "Formel-1"-Rennen in Singapurs Motorsportgeschichte sein. Die Geschäfte erwarten dann viele kaufwillige Zuschauer, die zu dem spektakulären Nachtrennen in die Innenstadt kommen werden. Einzelhändler im Luxussegment suchen Immobilien in besten Lagen.