Asien Kurier 12/2008 vom 1. Dezember 2008

VAE

Von Martin Böll (gtai)

Die "Big 5", die große Baumesse in Dubai, steht im Zeichen der internationalen Finanzkrise. Seit Monaten stürzen die Aktien der Bauträger immer weiter ab und nehmen vorweg, was noch aussteht:

Ein Crash bei den Immobilienpreisen. Längerfristig gesehen ist das so schlimm wohl nicht: Eine Konsolidierungsphase war längst überfällig und Schaden macht bekanntlich klüger. Auch wenn der Boom pausiert - Fortsetzung folgt.

Noch Anfang Oktober 2008 hatte Dubai die jährliche Immobilienmesse Cityscape eröffnet und eine breite Palette Milliarden US-Dollar teurer Bauvorhaben der Superlative vorgestellt, mit denen weitere Wüstenflächen versiegelt und verbliebene Baulücken am Strand und sogar im Meer geschlossen werden sollen. Wie zu erwarten, wurden neue Besucherrekorde vermeldet und in Presseverlautbarungen jede Zweifel an der Fortsetzung des Baubooms weggewischt: "Verkehrsstaus sind die einzigen Zeichen einer Verlangsamung".

Das größte angekündigte Projekt, Jumeira Gardens, ist eine etwa 100 Milliarden US-Dollar teure Erneuerung eines zentralen Stadtgebietes. Da, wo heute noch die mittelständische Al-Wasl-Siedlung steht und das organisch gewachsene Viertel Satwa mit seinen Arbeitern und Gewerbetreibenden, sollen in wenigen Jahren zwei der höchsten Türme der Welt gebaut werden, nebst Büro- und Apartmentgebäuden, durchzogen von künstlichen Kanälen. Und im Meer wird die bislang verbliebene Lücke zwischen Strand und der künstlichen Inselgruppe The World durch neu zu schaffende große Sandinseln gefüllt und weitgehend zugebaut.

Das Projekt wird von Meraas Holding gemanagt, einem von der Regierung mit Wohlwollen bedachtem neuen Bauentwickler, der für mehr Wettbewerb in dem von Sama, Emaar und Nakheel dominierten Markt sorgen soll. Eine erste Phase werde bereits bis Ende 2013 fertig, alle weiteren Bauabschnitte aber erst binnen der nächsten zwei Jahrzehnte, hieß es auf der Cityscape. Die anderen Baukonzerne standen dem kaum nach: Nakheel zum Beispiel kündigte den Bau eines 1 km hohen Superturmes an - eingerahmt von 40 Hochhäusern. Das Bauwerk soll die künstliche Nakheel-Insel Palm Jebel Ali überblicken. Der gesamte Budgetansatz beläuft sich auf 38 Milliarden US-Dollar.

Nur einen Monat später aber ist der pflichtgemäße Medienjubel vergessen: Börsenzahlen lassen sich nicht so leicht schön reden. Aktien lokaler Immobilien-, Bau- und Bankgesellschaften werden in Panikverkäufen auf den Markt geworfen. Branchenstars wie zum Beispiel Emaar Properties verlieren in kürzester Zeit fast vier Fünftel ihres Börsenwertes. Da bleibt den Bauentwicklungsfirmen dann doch nichts anderes übrig, als Schwierigkeiten einzuräumen, zum Beispiel bei der Finanzierung laufender und künftiger Projekte.

Selbst "Korrekturen" auf dem Immobilienmarkt werden auf einmal nicht mehr ausgeschlossen, ein Wort, das die Branche zuvor gemieden hatte. Dabei sind die Preise für eine Wohnung im nationalen Vorzeigeprojekt, dem Superturm Burj Dubai, binnen weniger Tage schon um bis zu 50 Prozent abgesackt, wie "The National" berichtete.

Die Regierung und die ihr nahestehenden Bauentwicklungsfirmen beraten derweil, wie die Lage stabilisiert werden kann. Nach außen wird zwar immer noch beteuert, es gebe genug Geld, alle Projekte fortzuführen, hinter den Kulissen aber wird dem Vernehmen nach beraten, welche Projekte erst einmal aufgeschoben werden. Vor allem die ganz großen und teuren Vorhaben sollen zumindest deutlich verlangsamt werden. Statt langfristiger Finanzierung werden kurzfristige Lösungen angestrebt, bis sich die Lage beruhigt hat.

Dabei sind Dubai und Abu Dhabi sehr darauf bedacht, dass die begonnenen Vorzeigeprojekte weitergeführt werden, wie zum Beispiel der Bau der Louvre-Filiale und des Guggenheim-Museums auf der Saadiyat-Insel. Namenlose Hotel-, Büro- und Apartmentbauten könnten dagegen erst einmal in der Schublade verschwinden, ohne dass es jemandem auffiele. Auch mit den längst vorbereiteten Ankündigungen neuer Projekte ließe es sich leicht warten.

Gleichzeitig sind alle Beteiligten bemüht, die Bedeutung des Immobiliensektors für die Volkswirtschaft herunterzuspielen: Die Vereinigten Arabischen Emirate seien primär eine Logistikdrehscheibe, ein Industriestandort und eine Oase für Dienstleister im IT-, Media-, Ausbildungs- und Gesundheitsgeschäft heißt es. Der Immobilienboom sei nur eine Antwort auf die von diesen Sektoren geschaffene Nachfrage nach Bauleistungen gewesen.

So ganz trifft das den Punkt aber wohl doch nicht. Wer am Abend durch die Betonschluchten zum Beispiel von Dubai Marina fährt, einer neueren Stadtentwicklung mit einem Apartmentturm neben dem anderen, dem fällt auf, wie wenig Lichter in den Wohnungen brennen. Wer bei Bewohnern nachfragt, der erfährt von gigantischem Leerstand, trotz eines allgemeinen Wohnungsmangels und schwindelerregend hohen Wohnungsmieten. Grund dieser merkwürdigen Entwicklung: Spekulation.

Weil Banken in der Vergangenheit großzügig waren, brauchte man nur wenig Eigenkapital für den Erwerb von Immobilien. Plötzlich aber sind die Banken vorsichtiger geworden und wollen nun ein Drittel Eigenkapital sehen. Da gerät so mancher Anleger ins Schwimmen und will schnell verkaufen. Der Käufer aber braucht auf einmal auch ein Drittel Eigenkapital, was er vielleicht nicht hat. Wie diese Geschichte ausgehen könnte, kann man sich leicht vorstellen.

Wie stark der antizipierte Crash ausfallen wird, weiß man erst nachher. Dass er kommt, daran zweifelt fast niemand mehr. Danach, auch da sind sich Beobachter weitgehend einig, dürfte es wieder bergauf gehen. Eine solche Übergangsphase dürfte dazu genutzt werden, Prioritäten neu zu überdenken und Infrastrukturen sorgfältiger zu planen. Gleichzeitig ließen sich die Vermarkungsstrategien neu justieren.

Schon jetzt wird darüber nachgedacht, zum Beispiel verstärkt die Bewohner der Arabischen Halbinsel und auch reiche Russen als Touristen und Immobilienkäufer zu umwerben, weniger aber Europäer und Amerikaner. Etwaige Finanzierungsengpässe werden, wie schon geschehen, durch kurzfristige Maßnahmen überbrückt. Sollte das an Öl arme und an aufgenommenen Krediten aber reiche Dubai in eine Schieflage geraten, dann wird das überaus vermögende Abu Dhabi einspringen.

Das Fazit für deutsche Aussteller auf der Big 5: Jetzt Flagge zeigen. Die VAE-Partner werden es als Solidarität in schwieriger Zeit werten. Und wie bei einem verlorenen Fußballspiel gilt: Nach dem Spiel ist vor dem Spiel.