Lukrative "Low-Cost-Housing"-Konzepte

Auch in Vietnam ist das Jahr 2009 für Immobilienfirmen nicht leicht. Viele werden angesichts des knapper gewordenen Kapitals vom Markt verschwinden.

Ungeachtet der schwachen Konjunktur entwickelt sich die Nachfrage nach preiswertem Wohnraum nach wie vor konstant. Die Bevölkerung wächst stetig, und vor allem junge Leute in den Städten möchten nicht mehr bei den Eltern leben. Die deutlich gesunkenen Kosten für Baumaterial und subventionierte Kredite machen die Entwicklung dieses Segments für kommerzielle Bauträger lukrativ.

Viele Immobilienfirmen in Vietnam berichtenvon einer deutlichen Beruhigung der Bautätigkeit. Vor allem der Geldfluss aus dem Ausland sei rapide zurückgegangen, und auch unter den inländischen Investoren herrsche massive Unsicherheit über die künftige Entwicklung. Doch es gibt auch eine andere Seite der Medaille. Gerade lokale Bauunternehmer mit genug Eigenkapital profitieren derzeit in dem südostasiatischen Land von den zum Teil um die Hälfte gesunkenen Materialpreisen.

Dieser Trend war bereits im 4. Quartal 2008 erkennbar und setzt sich bislang fort, wie eine Untersuchung von Davis Langdon & Seah zeigt. Die Immobilienberater rechnen bis Ende 2009 mit einem Minus bei den Baukosten von mehr als 14 Prozent. Hinzu kommt die insgesamt hohe Preisstabilität; inflationäre Tendenzen sind quasi nicht mehr spürbar. Beide Faktoren ermöglichen es, Wohnungen und andere Immobilien zu deutlich niedrigeren Verkaufspreisen auf den Markt zu bringen als noch vor einem Jahr - und dennoch eine genügend hohe Marge einzufahren.

"Low-Cost-Housing"-Projekte scheinen deshalb für viele in der Branche das Rettungskonzept der Stunde zu werden. Nachdem das Gros der Firmen in den letzten Jahren angesichts der im Vergleich zu hochpreisigen Appartments und Bürogebäuden geringen Margen über dieses Segment die Nase rümpfte, orientieren sich nun immer mehr um. Denn während die Mietpreise auf dem Wohnungsmarkt im "High-End"-Segment erheblich zu bröckeln begonnen haben, entwickelt sich die Nachfrage nach preiswertem Wohnraum weiterhin stabil.

Warnte beispielsweise die Immobiliengesellschaft CB Richard Ellis (CBRE) noch vor einem halbem Jahr vor Engpässen bei "High-End"- und Serviceappartments, so gibt es jetzt ein Überangebot. Die Mietpreise erreichten knapp die 50-US-Dollar-Marke - und sind zum Teil inzwischen auf 30 US-Dollar je m2 gefallen. Trotz solch drastischer Nachlässe nehmen die Leerstände zu. Dagegen sind preisgünstige etwa 80 m2 große Einheiten zu Verkaufspreisen von umgerechnet 28.200 bis 56.400 US-Dollar pro m2 nach wie vor stark gefragt. Kein Wunder: benötigen doch jedes Jahr, so eine Information der "Vietnam News", im "Low-end"- und "Medium"-Bereich rund 50.000 Familien eine neue Bleibe. Hinzu kommt die Politik der Regierung. Diese unterstützt - und seit Anfang 2009 vermehrt auch im Rahmen von Konjunkturmaßnahmen - Wohnungsbauprojekte für Geringverdiener. So gab sie im März bekannt, je

100.000 Wohnungen in Hanoi und Ho Chi Minh City (HCMC) für insgesamt 224,7 Millionen US-Dollar errichten zu wollen. Daneben kündigte die südvietnamesische Metropole selber an, von 2009 bis 2015 insgesamt 18 Bauprojekte mit über 300.000Wohnungen und Häusern auf den Weg zu bringen. Ferner hat der Staatskonzern Vinaconex subventionierte Kredite aus dem Konjunkturpaket angefordert, um sechs Sozialwohnungsbauprojekte in den nördlichen und zentralen Landesteilen zu erstellen. Über den Vorschlag des Bauministeriums vom März 2009, Entwickler von preiswerten Wohnprojekten von der Mehrwertsteuer (VAT) und der Zahlung der Unternehmensteuer zu befreien, ist noch nicht entschieden.

Wie die "Vietnam Investment Review" berichtete, sollen über die nächsten zehn Jahre verteilt rund 1,2 Milliarden US-Dollar in die Errichtung von preisgünstigem Wohnraum fließen. Eine wichtige Triebfeder ist die zunehmende Urbanisierung. 2008 lebten etwa 72,1 Prozent der vietnamesischen Bevölkerung laut staatlicher Statistik in ländlichen Regionen, 1999 waren es noch 76,4 Prozent gewesen. Bis 2020 soll der Anteil nur noch zwischen 40 und 50 Prozent liegen.

Das Ergebnis waren in den letzten Jahren ganz erheblich gestiegene Preise für Grund und Boden in den Innenstädten in Verbindung mit immer kleineren Wohnflächen. Bis 2010 sollen jedem Vietnamesen 14,5 m2 Wohnfläche zur Verfügung stehen, lautet das ehrgeizige Ziel. Die Wirklichkeit ist davon noch ein ganzes Stück entfernt. Nach Statistiken des Ministry of Construction betrug die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf 2008 etwa 10,8 m2, in Hanoi sogar nur 8 m2. Um in der Hauptstadt Abhilfe von der allgegenwärtigen Landknappheit zu schaffen, wurde diese 2008 auf Beschluss der Nationalregierung zu Lasten der angrenzenden Provinzen auf die dreifache Fläche (344.000 Hektar) erweitert. In der Folge verdoppelte sich die Bevölkerung auf 6,2 Millionen Menschen.

Zwar hat sich die Situation der Grundstückspreise in der vietnamesischen Kapitale etwas entspannt - nicht zuletzt auch wegen der flacher werdenden Konjunktur, trotzdem ist im historischen Viertel der Landeshauptstadt nach wie vor mit Verkaufspreisen für ein Landnutzungsrecht pro m2 von 30.000 US-Dollar zurechnen (vorher 40.000 US$). An der Peripherie sind immer noch 600 bis 1.200 US-Dollar zu "berappen".

Wichtigstes Stadtplanungsprojekt in HCMC ist die Entwicklung des "Thu Thiem New Urban Area". Nachdem Vorbild Pudongs in Shanghai soll auf der anderen Seite des Saigon-Flusses auf 737 Hektar Fläche ein komplett neues Geschäfts- und Wohnviertel für 130.000 Einwohner entstehen. Bislang verzögerte sich die Realisierung allerdings aufgrund der notwendigen Umsiedlungen. Um das Vorhaben endlich voranzubringen, hat die Stadt die Kompensationszahlungen im Februar 2009 vervierfacht. Ziel ist es, das Gebiet bis Ende 2009 geräumt zu haben.

Abgesehen von diesen Großvorhaben geht das Bauministerium von drei Schwerpunkten der urbanen Entwicklung aus: im Norden die Region um die Metropole Hanoi und die Hafenstadt Haiphong, in Mittelvietnam um die Touristenzentren Hue und Danang - letzteres gilt überdies als das kommende Industriezentrum des Landes - und im Süden um Ho Chi Minh City. Ferner werden Wohnungs- und Infrastrukturmaßnahmen in kleineren Städten gefördert. Während 1998 erst 636 neue Kleinstädte gezählt wurden, soll sich ihre Zahl bis 2020 auf über 1.000 erhöhen.